Cómo calcular la relación deuda-ingresos (Debt-to-Income Ratio, DTI)

Los prestamistas hipotecarios utilizan relaciones deuda-ingresos para evaluar la solvencia crediticia de sus prestatarios. Por lo general, se acuerda que un DTI “bueno” está por debajo del 43%, aunque algunos prestamistas pueden querer que el suyo caiga por debajo del 36%. Una DTI alta puede ser una señal de alerta que indica que tendrá dificultades para administrar deudas familiares adicionales , lo que puede elevar su riesgo a los ojos de los prestamistas. 

Su DTI es simplemente el monto de la deuda mensual que usted debe dividido por su ingreso mensual total. Por supuesto, calcular adecuadamente su relación deuda-ingresos significa primero determinar esos dos números. 

Primero, puede usar sus recibos de pago o depósitos directos para determinar sus ingresos brutos mensuales (antes de impuestos). Si no está seguro, simplemente puede usar el ingreso bruto ajustado de su última declaración de impuestos y dividir ese número por 12. 

A continuación, sumará todos sus pagos de deuda mensuales totales. Estos incluyen cosas como: 

• Préstamos para automóviles 
• Préstamos estudiantiles 
• Préstamos personales 
• Tarjetas de crédito 

Sumar todos los pagos mensuales de su préstamo juntos le dará la deuda recurrente total. Una vez que tenga ambos números, calculará su DTI dividiendo su deuda mensual total por sus ingresos brutos. 

Por ejemplo, si sus deudas mensuales totales suman $2,100y sus ingresos mensuales son $5,000, su relación deuda-ingresos será del 42% ($2,100 /$5,000). 

Aproveche una calculadora DTI gratuita. El uso de estas calculadoras implica el mismo proceso descrito anteriormente. Ingresará sus ingresos y deudas mensuales recurrentes en la calculadora, que luego proporcionará su DTI como porcentaje. 

Una ventaja de calcular electrónicamente su DTI es que puede ver cómo lo afectará el pago de ciertas deudas (como sus tarjetas de crédito). Eso puede resultar valioso para pagar estratégicamente sus deudas antes de solicitar un préstamo para vivienda o automóvil. 

Los prestamistas a menudo profundizan en su relación deuda-ingresos dividiéndola en dos componentes clave conocidos como su relación front-end y su relación back-end. 

Así es como funciona cada uno y cómo afecta su solvencia: 

Por sí solo, su relación deuda-ingresos no afectará directamente su puntaje de crédito, en parte porque las agencias de crédito del consumidor no miden sus ingresos mensuales. Sin embargo, los factores que contribuyen a su DTI pueden afectar su crédito. 

Por ejemplo, su puntaje de crédito está parcialmente influenciado por su relación de utilización de crédito, que es el porcentaje de su límite de crédito que utiliza actualmente. Por lo tanto, los pagos mensuales altos con tarjeta de crédito pueden aumentar su DTI y demostrar que está utilizando una mayor parte de su límite de crédito, lo que puede reducir su puntaje de crédito. Por el contrario, pagar las deudas de su tarjeta de crédito puede reducir su DTI y mejorar su puntaje de crédito. 

A estas alturas, usted tiene todos los recursos que necesita para calcular su DTI. Pero, ¿qué puede hacer si su DTI es un poco más alta de lo que esperaba? 

Primero, no entre en pánico: tener una relación deuda-ingresos alta no necesariamente le prohibirá obtener un préstamo para vivienda o automóvil. Pero es posible que se encuentre sujeto a tasas de interés más altas que si su DTI fuera más favorable.  

Afortunadamente, hay algunos pasos básicos que puede tomar para reducir sus deudas mensuales y aumentar sus ingresos mensuales, loque mejora su relación de deuda a ingresosa largo plazo: 

Comprender su relación deuda-ingresos lo equipará mejor para el proceso hipotecario. Si tiene preguntas adicionales sobre el optima l DTI para su programa hipotecario, hable con un profesional de bienes raíces. Aprender a administrar sus deudas mejorará sus posibilidades de obtener plazos de préstamo favorables, lo que puede ahorrarle miles de dólares durante el transcurso de su préstamo.