¿Qué es el PMI?
El seguro hipotecario privado es un tipo de seguro que el prestatario puede tener que pagar si no tiene el 20 % para un pago inicial. Los prestamistas confían en estos pagos para mitigar el riesgo financiero cuando emiten hipotecas para compradores de vivienda por primera vez o para refinanciamiento de préstamos.
¿Cuándo se requiere PMI?
Los pagos de PMI se requieren en dos circunstancias:
- Para préstamos convencionales sin un pago inicial de al menos el 20 %
- Para préstamos de refinanciamiento donde la relación préstamo-valor excede el 80 %
Algunos prestamistas lo aprobarán para un préstamo convencional con tan solo un 3 % de pago inicial. Pero para protegerse contra este riesgo financiero, les pedirán a los prestatarios que realicen pagos mensuales de seguro hipotecario privado. Estos pagos mensuales generalmente se transfieren junto con el pago mensual de la hipoteca. Tenga en cuenta que algunos programas de préstamos no requieren estos pagos.
Los préstamos del USDA y del VA no requieren ningún pago inicial ni un seguro hipotecario privado.
¿Cómo se calcula el PMI?
El monto total de su seguro hipotecario privado siempre será un porcentaje del total de su hipoteca. Los costos promedio del PMI están entre el 0.22 % y el 2.25 % de su hipoteca. Pero su porcentaje exacto dependerá de su prestamista y de su propia situación financiera.
Métodos de pago de PMI
Hay varios métodos de pago de PMI disponibles, con ventajas y consideraciones para cada uno.
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Prima mensual
El enfoque de la prima mensual implica distribuir el costo del seguro durante la vigencia del préstamo, agregando un monto predecible al pago mensual de la hipoteca del prestatario. Esta opción se adapta a aquellos que buscan un costo inicial más bajo y prefieren presupuestar un gasto de PMI constante y constante.
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Prima por adelantado
Por el contrario, la prima inicial requiere un pago de suma global al inicio del préstamo, lo que posiblemente reduzca los pagos mensuales de la hipoteca y los intereses generales. Es una opción atractiva para las personas con fondos adicionales al principio y para aquellos que desean minimizar las obligaciones financieras a largo plazo.
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Combinación de primas por adelantado
Por último, el método de combinación de primas por adelantado permite a los prestatarios pagar una prima parcial por adelantado, lo que reduce su pago mensual de PMI y, al mismo tiempo, disfruta de algunos de los beneficios del enfoque por adelantado. Este enfoque híbrido puede ser atractivo para los prestatarios que buscan un equilibrio entre ahorros inmediatos y asequibilidad continua.
Factores que afectan al PMI
El monto exacto de los pagos de su seguro hipotecario privado dependerá de una serie de factores. Los siguientes factores influirán en sus tarifas.
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Relación préstamo-valor (LTV)
Puede evitar los pagos de PMI por completo si su relación préstamo-valor (LTV) es del 80 % o mejor. De lo contrario, puede esperar que su LTV influya directamente en sus tasas de PMI.
Puede determinar su LTV de la siguiente manera:
- Identificar el valor de la propiedad (de la tasación)
- Identificación del monto de su préstamo para vivienda (menos cualquier pago inicial)
- Dividir el préstamo hipotecario por el precio de la vivienda
Básicamente, esto significa que un pago inicial más bajo se traduce en una relación LTV más alta. Un LTV más alto representa un mayor riesgo para su prestamista, lo que significa que sus tasas de PMI pueden aumentar.
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Puntuación crediticia
Además de la relación LTV de su vivienda, su prestamista también analizará su historial de crédito. Nuevamente, los prestamistas le exigen que pague a PMI para protegerse contra el riesgo de préstamo. Un puntaje de crédito sólido no eliminará su necesidad de realizar pagos de PMI, pero es posible que vea tasas más favorables cuando su puntaje de crédito sea alto.
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Relación deuda-ingresos (Debt-to-Income Ratio, DTI)
Su prestamista también observará detenidamente su relación deuda-ingresos (DTI). Para calcular esta relación, simplemente divida su deuda mensual promedio por su ingreso mensual promedio.
La mayoría de los prestamistas buscan una relación DTI del 43 % o menos. Una relación más alta indica un mayor riesgo financiero, por lo que sus proveedores de PMI pueden aumentar el valor de sus pagos mensuales de PMI.
Cómo calcular el PMI
Su prestamista puede proporcionarle su rango de PMI esperado. Como alternativa, puede usar el rango promedio (0.22 % a 2.25 %) para hacer una estimación de sus pagos mensuales esperados del PMI.
Para calcular sus pagos de PMI, simplemente multiplique el monto total de su préstamo por su porcentaje de PMI. El resultado es su prima anual. Divida este número por 12 para calcular su pago mensual estimado, aunque recuerde que este número se agregará a sus primas hipotecarias.
Por lo tanto, si el valor total de su vivienda es de $270,000 y usted deposita $20,000, el monto de su hipoteca será de $250,000. Puede calcular su rango de PMI multiplicando este número por el límite superior e inferior:
- 0.22%: $550/año, $46/mes
- 2.25%: $5625/año, $469/mes
Esta diferencia destaca por qué es beneficioso mantener los pagos de PMI lo más bajos posible, o evitarlos por completo.
Cómo evitar PMI
Naturalmente, debe evitar los pagos del PMI, que solo se suman a sus primas hipotecarias mensuales. Estas son varias maneras de salir de los pagos de PMI.
- Realizar un pago inicial del 20 %: La mejor manera de evitar el seguro hipotecario privado es simplemente realizar un pago inicial tradicional del 20 %. Sí, esto puede tardar un poco más en ahorrar, pero le ayudará a evitar el costo adicional de los pagos de PMI. Además, un pago inicial más alto puede ayudarle a calificar para una hipoteca más grande y abrir mejores opciones de préstamo.
- Solicitar un préstamo con intereses más altos: los pagos de PMI y los pagos de intereses realmente tienen el mismo propósito: ambos protegen a los prestamistas cuando emiten préstamos grandes, como una hipoteca tradicional. Es posible que pueda evitar pagos costosos al aceptar una tasa de interés más alta. Solo tenga cuidado de no terminar pagando más intereses que con un pago mensual de PMI.
- Considere otras opciones de préstamos: si no puede pagar el 20% de su cuota inicial, hay otros tipos de préstamos disponibles. Los préstamos del USDA y los préstamos del VA no requieren ningún pago inicial, aunque cada uno tiene sus propios requisitos de elegibilidad. El programa de préstamos Bye Bye Bye PMI de CrossCountry Mortgage es otra forma de evitar PMI.
Lo mismo no se puede decir para los préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Siempre y cuando su puntaje de crédito sea superior a 500, es posible que califique para un préstamo con un pago inicial tan bajo como el 10%. Es posible que reúna los requisitos para obtener incluso menos puntos si su puntaje de crédito es de al menos 580.
Pero los préstamos de la FHA requieren que pague algo llamado prima de seguro hipotecario (MIP) que cumple la misma función que un pago de seguro hipotecario privado.
Pensamientos finales
Por un lado, los pagos del seguro hipotecario privado se suman a su costo total. Pero pueden convertirse en un gasto necesario para los compradores de vivienda que buscan comprar una vivienda con menos del 20 % de descuento. Por lo tanto, protegen a los prestamistas mientras empoderan a los compradores para que encuentren la casa de sus sueños sin sacrificar sus ahorros.
