¿Qué es una hipoteca asumible?
Con una hipoteca asumible, el comprador asume las obligaciones hipotecarias existentes del vendedor. Un comprador de vivienda puede beneficiarse al acceder a la tasa de interés y los términos del vendedor, suponiendo que una hipoteca es especialmente atractiva cuando las tasas de interés actuales son mucho más altas que cuando el vendedor obtuvo su préstamo.
La suposición de hipoteca no siempre es la mejor opción para comprar una vivienda. Algunos compradores estarían mejor si obtuvieran un préstamo FHA, VA, USDA o convencional por su cuenta. Además, no todos los préstamos hipotecarios son asumibles.
¿Cómo funciona una hipoteca asumible?
En una hipoteca asumible, el comprador asumirá la responsabilidad del préstamo y pagará el saldo restante a la tasa de interés original del vendedor.
Sin embargo, las transacciones hipotecarias asumibles no representan el valor acumulado de una vivienda. Por ejemplo, supongamos que la vivienda que desea comprar está valuada en $400,000 y figura en la lista por $101, y el saldo actual del préstamo del propietario es de $300,000. Si asumiera la hipoteca, entonces estaría tomando el control de un préstamo con un saldo de $300,000. Pero el propietario de la vivienda aún tendría que ser compensado por los $100,000 de capital. En este escenario, deberá pagar la diferencia de $100,000 de su bolsillo o retirar una segunda hipoteca sobre la vivienda. Si bien es probable que la hipoteca de $100,000 tenga una tasa de interés más alta, el saldo restante de $300,000 se pagaría a la tasa de interés más baja.
Calificaciones
Los préstamos hipotecarios asumibles pueden ser una excelente opción cuando las tasas de interés son altas. Pero para desbloquear los beneficios de un préstamo hipotecario asumible, primero debe cumplir con las calificaciones del prestamista hipotecario.
Al igual que otras opciones financieras, los prestamistas revisarán sus puntajes de crédito y solicitarán un comprobante de ingresos, verificando que usted cumpla con los
umbrales de deuda a ingresos ( Debt-to-Income, DTI) para el préstamo. También deberá proporcionar una prueba de que tiene el pago inicial o una carta de aprobación previa que demuestre que está obteniendo una segunda hipoteca.Tipos de préstamos hipotecarios asumibles
Los préstamos convencionales no son asumibles, pero sí lo son los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) y la Administración Federal de Vivienda (FHA). Cada uno tiene requisitos de elegibilidad específicos.
Beneficios hipotecarios asumibles
Los supuestos préstamos hipotecarios proporcionan varios beneficios a los posibles compradores de vivienda.
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Tasas de interés más bajas
Una tasa de interés más baja es el mayor beneficio de asumir una hipoteca. Si bien debe cumplir con los requisitos de la calificación crediticia para asumir una hipoteca, su calificación no necesariamente debe ser tan alta como la calificación crediticia del prestatario cuando obtuvo inicialmente el préstamo. Por ejemplo, supongamos que el puntaje de crédito del vendedor estaba muy por encima del umbral mínimo y que las tasas eran mucho más bajas cuando adquirió el préstamo. Siempre y cuando su puntaje cumpla con el mínimo, usted sigue siendo elegible para asumir el préstamo.
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Costos de cierre más pequeños
Los costos de cierre de los préstamos asumibles generalmente son mucho más bajos porque algunos cargos relacionados con el préstamo tienen un tope. Los costos de cierre variarán en función de varios factores, incluido el estado en el que reside y los cargos individuales del prestamista. Teniendo en cuenta esa información, asegúrese de hablar con uno de los corredores hipotecarios del administrador del préstamo para obtener una estimación de sus costos de cierre totales.
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Sin evaluación
Por lo general, no se requieren tasaciones cuando usted asume un préstamo hipotecario. Dado que la vivienda ha ganado valor neto y el saldo del préstamo ha disminuido, se supone que la vivienda vale más que el monto restante del préstamo.
Desventajas hipotecarias presuntas
Los compradores de viviendas también deben conocer las posibles desventajas que pueden surgir con las hipotecas asumibles.
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Solo ciertos préstamos son elegibles
Solo los préstamos del USDA, la FHA y el VA son elegibles para la suposición de hipoteca. Además, es posible que los vendedores tengan que saltar algunos aros para liberarse de responsabilidad del préstamo. Esta situación hace que los préstamos hipotecarios asumibles sean menos atractivos para los vendedores si tienen ofertas tradicionales sobre la mesa.
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Se requiere un pago inicial grande
El mayor obstáculo para asumir un préstamo hipotecario es el gran pago inicial. Puede obtener una segunda hipoteca si no tiene el efectivo para cubrir el capital del vendedor, pero esta situación puede complicar un poco las cosas. Dependiendo de cuánto capital tenga el vendedor, puede ser más fácil y más ventajoso para usted obtener una hipoteca tradicional.
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Se incluyen más cargos
Si bien los costos de cierre son generalmente más bajos con una hipoteca asumible, los cargos adicionales pueden aumentar esos costos. Por ejemplo, si el vendedor aún debe mantener un seguro hipotecario privado, entonces usted también lo estará. Para los préstamos de la FHA, se requiere PMI durante la vigencia del préstamo, por lo que eventualmente deberá refinanciar para deshacerse de este gasto recurrente.
Los préstamos del VA y del USDA también incluyen cargos ocultos. Cuando asuma un préstamo para veteranos, debe pagar un cargo de financiación del 0.5 % por única vez. Con un préstamo del USDA, debe pagar un cargo de garantía del 0.35 % durante la vigencia del préstamo. Estos cargos se basan en el saldo restante de la hipoteca al momento de la transacción.
¿Cómo puede asumir una hipoteca?
El primer paso para asumir una hipoteca es obtener la aprobación previa para un préstamo. Si está apuntando a un determinado tipo de préstamo, necesitará aprobación previa solo para esa hipoteca. Si aún no ha encontrado una propiedad, podría obtener una aprobación previa para préstamos del USDA y la FHA.
A continuación, es hora de encontrar un agente de bienes raíces de buena reputación y comenzar a cazar casas. Informe a su agente que está interesado en una hipoteca asumible y proporciónele sus documentos de aprobación previa.
Una vez que haya encontrado una casa, confirme que el vendedor la financió con un tipo de préstamo elegible. Trabaje con su agente para crear una oferta competitiva que incluya efectivo para cubrir el valor acumulado de la vivienda o una aprobación previa para una segunda hipoteca.
Ahora todo lo que queda por hacer es enviar su oferta y esperar una respuesta.
Si desea comprar una vivienda y está dispuesto a tomar un camino no tradicional, entonces la suposición hipotecaria puede ser una excelente opción. Ponderar cuidadosamente las ventajas y desventajas de cada oportunidad de compra le ayudará a encontrar la manera ideal de comprar su nueva casa.
