¿Qué es la contingencia hipotecaria?

Las contingencias de préstamos (también conocidas como contingencias hipotecarias o contingencias de financiamiento) son cláusulas incluidas en los acuerdos de venta de viviendas que protegen al comprador de perder su depósito de garantía si su préstamo para vivienda no se aprueba a tiempo. 

Cuando los cazadores de viviendas comienzan el proceso de compra de una vivienda, generalmente obtienen la aprobación previa para una hipoteca. Sin embargo, la aprobación final del préstamo puede demorar entre 60 y 90 días a medida que el asegurador verifica la información y los detalles de los prestatarios sobre la propiedad. Esta demora deja el riesgo de que surjan problemas inesperados durante el proceso de suscripción, como que la hipoteca se niegue si el posible prestatario pierde su empleo, su puntaje de crédito disminuye después de una compra importante, las tasas de interés aumentan, etc.  

Al negociar el precio de compra y el acuerdo de venta, el posible comprador y el vendedor acuerdan una fecha oficial para que la aprobación de la hipoteca pase como parte de las contingencias del préstamo, generalmente dentro de una semana de la fecha de cierre proyectada. Los compradores y vendedores pueden optar por incluir una fecha de extensión de la cláusula de contingencia hipotecaria en el contrato de compra si surge algún problema, como demoras debido a feriados bancarios o si los compradores deben encontrar un nuevo prestamista. Sin embargo, el vendedor también puede optar por cancelar la venta y comenzar a mostrar la propiedad a los nuevos compradores interesados si no se cumplen las condiciones. Las contingencias de préstamos protegen al vendedor de dejar que la propiedad se ubique bajo contrato indefinidamente mientras los posibles compradores esperan la aprobación final de su hipoteca. 

Las contingencias de préstamos protegen a los vendedores, pero también a los compradores. Al hacer una oferta, los compradores generalmente depositan un depósito de garantía pagadero a un título, compañía de depósito en garantía o corretaje como prueba de buena fe. Este monto, generalmente equivalente al 1 % al 5 % del precio de venta, se acredita al comprador como parte del pago inicial al momento del cierre. Sin embargo, el comprador también corre el riesgo de perderlo si abandona el contrato. 

Las contingencias de préstamos protegen a los compradores si no pueden asegurar el financiamiento, ya que el dinero de garantía se reembolsa si los vendedores cancelan el contrato. Sin embargo, aún podrían perder el depósito de garantía si eligieran cancelar el contrato después de obtener un préstamo para vivienda. 

Una vez que los contratos de compra están vigentes, las contingencias de préstamo pueden eliminarse. La eliminación de contingencias de préstamos puede ser activa o pasiva. 

Las eliminaciones pasivas de contingencias de préstamos ocurren cuando los períodos de contingencia vencen sin que se apruebe un préstamo para vivienda y las partes no han cancelado el contrato. En ese caso, los posibles compradores pueden perder su depósito de garantía si no notifican al vendedor. 

Las eliminaciones de contingencia de préstamo activas ocurren cuando las partes inician la eliminación y notifican a las otras por escrito, por ejemplo, si su solicitud de préstamo ha sido aprobada. También pueden solicitar una extensión y presentar una enmienda al contrato por escrito si surgen problemas durante el proceso de suscripción. Sin embargo, el vendedor no está obligado a aceptar la extensión y, en algunos casos, puede solicitar dinero de depósito adicional. 

A medida que el mercado inmobiliario se calentó, algunos posibles compradores decidieron hacer que su oferta fuera más atractiva para los vendedores al renunciar a su contingencia de préstamo. 

Renunciar a una contingencia de préstamo permite a los posibles compradores ir de pies a cabeza con compradores en efectivo que no están sujetos a las incertidumbres que conlleva esperar la aprobación del préstamo. El financiamiento puede causar demoras, o la venta puede disminuir a último momento si el asegurador rechaza la solicitud de préstamo. Sin embargo, los vendedores deben retirar su propiedad del mercado una vez que acepten la oferta de los compradores. Por lo tanto, podrían estar perdiendo otras oportunidades mientras tanto si la venta termina cancelándose. Renunciar a las contingencias de préstamos puede ayudar a los cazadores de viviendas a influir en los vendedores a su favor durante una guerra de licitación sin necesariamente ofrecer más dinero. 

Sin embargo, renunciar a una contingencia financiera no implica un pequeño riesgo para los compradores. Si el prestamista niega su solicitud de hipoteca, podría correr el riesgo de perder su depósito de garantía, lo que puede afectar sus posibilidades de comprar otra casa, ya que sus reservas de efectivo se agotarían. Si el asegurador aprueba la hipoteca pero por un monto menor que el planificado inicialmente, si la tasación es baja, por ejemplo, los posibles compradores pueden optar por compensar la diferencia en efectivo en su lugar. 

Por lo tanto, aunque renunciar a la contingencia de su préstamo puede ser una estrategia ganadora, también incluye riesgos importantes y podría afectar sus posibilidades de comprar otra propiedad. No es una decisión tomarla a la ligera, y es mejor analizar sus opciones con su agente de bienes raíces, así como con su agente hipotecario, para evaluar el riesgo.