¿Cómo funciona un préstamo DSCR?
Un préstamo convencional requiere prueba de ingresos, generalmente en forma de declaraciones de impuestos o talones de pago. Como alternativa, los préstamos DSCR permiten a los compradores calificar para una hipoteca en función del flujo de efectivo de su propiedad en alquiler.
En lugar de usar los ingresos para calificar a un inversionista inmobiliario para un préstamo, los prestamistas hipotecarios analizarán lo que se denomina una relación de cobertura de servicio de deuda o relación DSCR. Esta relación les brinda a los prestamistas una idea de si un prestatario podrá o no usar los ingresos de alquiler de la propiedad para cubrir sus pagos mensuales del préstamo.
Además de la relación DSCR, es posible que los inversionistas también deban cumplir con ciertos requisitos depuntaje de créditoo incluso ofrecer unpago inicial, aunque los requisitos exactos varían entre los prestamistas.
No hay límite para la cantidad de préstamos del DSCR para los que puede calificar. Esto significa que los inversionistas que poseen múltiples propiedades inmobiliarias pueden solicitar múltiples préstamos para generar ingresos de muchos inquilinos. Esta característica hace que esta sea una opción flexible para inversionistas principiantes y profesionales de bienes raíces experimentados.
El cociente de DSCR
Para calificar para un préstamo DSCR, los prestamistas requieren que usted tenga una relación DSCR saludable. Esta relación relaciona los ingresos de la propiedad con su deuda total, lo que influye en la elegibilidad para el préstamo del DSCR.
Una buena proporción de DSCR es generalmente una o más, aunque los prestamistas pueden ser flexibles dependiendo de otros criterios. Para calcular su relación DSCR, simplemente use la siguiente fórmula DSCR:
DSCR = Ingreso mensual por alquiler/PITIA (capital, intereses, impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y cuotas de la asociación)
¿Para quién son?
Los préstamos del DSCR son para inversionistas en alquileres de bienes raíces residenciales. Son una excelente opción para cualquier lugar, desde inversionistas nuevos hasta inversionistas experimentados con una gran cartera existente.
Los inversionistas pueden utilizar los préstamos del DSCR para comprar propiedades adicionales que generen ingresos, lo que hace que este sea un tipo de préstamo ideal para aquellos que buscan aprovechar flujos de ingresos adicionales.
¿Qué es un préstamo que no es de QM?
Un préstamo DSCR es un tipo de préstamo no QM o préstamo hipotecario no calificado. Estos son productos de préstamo hechos a medida para prestatarios que pueden no ajustarse a los criterios habituales para una hipoteca tradicional. Estos préstamos tienden a tener diferentes requisitos cuando se trata de ingresos y crédito.
Además de otorgar préstamos a inversionistas inmobiliarios, los préstamos no QM tienen soluciones para prestatarios autónomos, trabajadores temporales o ciudadanos extranjeros. Incluyen:
- Préstamos del DSCR
- Préstamos de estado de cuenta bancario
- Préstamos ITIN
- 1099 Hipoteca
- Préstamos nacionales extranjeros
- Hipoteca de calificador de activos
- Préstamo de documento completo
- Préstamo de pérdidas y ganancias
- Préstamo de WVOE
Cómo calificar para un préstamo del DSCR
Para calificar para un préstamo DSCR, los prestamistas tienen criterios específicos tanto para usted como para la propiedad en cuestión. Estos son los requisitos de préstamo del DSCR que los prestatarios deben cumplir.
Requisitos del préstamo del DSCR
Los prestamistas comenzarán por confirmar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. Si bien los requisitos específicos varían según el prestamista, la mayoría de los prestatarios pueden esperar cumplir con los siguientes criterios:
- Relación DSCR de 1.0 y superior
- Puntajes de crédito de al menos 620 (aunque algunos prestamistas requieren puntajes más altos)
- Un pago inicial del 20 % (aunque algunos prestamistas pueden tener requisitos más bajos)
- Un monto mínimo de préstamo de $100,000
- Un monto máximo de préstamo de $3 millones
Nuevamente, estos requisitos varían entre prestamistas, y algunos pueden estar dispuestos a trabajar con prestatarios con diferentes historiales de crédito según la propiedad.
Además, los prestamistas también pueden variar en los montos mínimos y máximos del préstamo, pero tenga en cuenta que, dado que los préstamos del DSCR están dirigidos a propiedades que generan ingresos, es posible que encuentre un rango más estrecho que en un préstamo hipotecario convencional.
Elegibilidad de la propiedad
En cuanto a la propiedad en sí, la preocupación principal del prestamista es que genera suficientes ingresos para cubrir su deuda. Dicho esto, los préstamos del DSCR se reservan para propiedades de inversión que generan ingresos, ya sea una unidad unifamiliar o una estructura multiunidad.
En el pasado, los prestamistas han restringido los préstamos a estructuras de cuatro unidades o menos. Pero más recientemente, los prestamistas han otorgado préstamos a propiedades más grandes de varias unidades.
Específicamente, los prestamistas analizarán lo siguiente:
- Una relación préstamo-valor (LTV) del 80 % o menos
- Un informe de tasación que evalúa el valor de la propiedad
Además, los prestamistas generalmente esperan una LTV del 80 % o menos, lo que significa que el préstamo no puede ser superior al 80 % del valor tasado. Es por eso que la propiedad debe ser evaluada profesionalmente antes de la aprobación del préstamo.
Ventajas y desventajas de un préstamo DSCR
Si bien los préstamos del DSCR son una excelente opción para los inversionistas en bienes raíces, es importante sopesar las ventajas y desventajas cada vez que solicite un préstamo. Estas son las ventajas y desventajas de los préstamos del DSCR.
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Ventajas
En el lado positivo, los préstamos DSCR ofrecen a los prestatarios las siguientes ventajas:
- Es más fácil calificar en comparación con los préstamos convencionales, sin necesidad de prueba de ingresos
- Requieren menos documentación en comparación con los préstamos convencionales
- Tiempo de procesamiento más rápido para la aprobación del préstamo
- Sin límite en la cantidad de préstamos DSCR, ideal para propietarios de múltiples propiedades
- Préstamos Jumbodisponibles para propiedades inmobiliarias de alta gama
Los prestamistas también ofrecen plazos de préstamo flexibles para que los prestatarios puedan personalizar sus pagos hipotecarios.
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Desventajas
A pesar de estas ventajas, existen algunas desventajas en los préstamos del DSCR. Para empezar, es importante recordar que los préstamos del DSCR están dirigidos a inversionistas, lo que puede hacer que no sean accesibles para otros tipos de prestatarios.
Las desventajas adicionales incluyen:
- Requisitos de pago inicial más altos, generalmente 20 % o más
- Algunos prestamistas pueden tener requisitos de puntaje de crédito alto
- Los DSCR se limitan a propiedades generadoras de ingresos
- La mayoría de los préstamos del DSCR vienen con sanciones por pago anticipado
Además, la elegibilidad para el préstamo del DSCR supone que la propiedad tiene una buena proporción del DSCR de 1.0 o más, que puede no aplicarse a todas las propiedades.
Además, es importante recordar que su flujo de efectivo depende de que los inquilinos ocupen su propiedad en alquiler. Las vacantes pueden obstaculizar su flujo de caja, lo que puede limitar su capacidad de pagar sus obligaciones de deuda hipotecaria.
Cómo obtener un préstamo DSCR
Para obtener un préstamo del DSCR, simplemente deberá completar los siguientes pasos.
Encuentre el socio hipotecario adecuado
La inversión en bienes raíces ofrece la promesa de grandes ganancias para el inversionista adecuado. Siempre que mantenga la propiedad ocupada con inquilinos responsables, tendrá un flujo de ingresos confiable que puede cancelar su préstamo y generar ingresos.
Los préstamos DSCR son ideales para inversionistas que de otro modo podrían carecer de la documentación necesaria para un préstamo hipotecario convencional.
Es por eso que ayuda asociarse con el prestamista hipotecario adecuado que puede conectarlo con los mejores préstamos del DSCR. Los mejores prestamistas ofrecen plazos de préstamo flexibles y tasas de interés bajas mientras trabajan con los prestatarios para encontrar un programa que se alinee con sus objetivos de inversión.
