¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es un préstamo basado en el valor acumulado de su vivienda. Pero a diferencia de un préstamo tradicional, no tiene que hacer pagos al prestamista, pero sí puede hacerlo si así lo decide. En algunos casos, como optar por el plazo o los programas de antigüedad, el prestamista le realiza pagos. La mayoría de las veces, los pagos se realizan en cuotas mensuales, aunque algunos programas de préstamos ofrecen sumas globales o incluso líneas de crédito.
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Pago del préstamo
Si decide no realizar pagos, el saldo del préstamo aumenta, lo que también significa que el valor acumulado de su vivienda disminuye. Siempre que los prestatarios cumplan con sus responsabilidades estándar mínimas durante todo el plazo del préstamo, solo se reembolsará si usted vende su vivienda o cuando todos los prestatarios fallezcan. Sus herederos obtienen la propiedad, tal como lo harían con cualquier otro préstamo o escenario, y luego pueden pagar la hipoteca vendiendo la vivienda o refinanciando el saldo adeudado.
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Protección de herederos
Una vez más, esto es como cualquier otro
gravamen hipotecario convencional que pueda existir sobre la propiedad en el momento en que el/los prestatario(s) fallece. Incluso si el monto de su préstamo excede el precio de venta de la vivienda, nunca tendrá que pagar más que el valor de la vivienda.En realidad, los herederos siempre tienen un margen del 5% en el valor acumulado obtenido, basado en el valor actual cuando se hereda. -
Mitigación de riesgos y cambios en la industria
Los cambios en la industria dentro de la última décadahan hecho que sea mucho menos probable que el saldo adeudado reemplace el valor de la propiedad y, en los casos en que lo haga, este es un préstamo sin recurso, lo que significa que solo los prestatarios son responsables en última instancia del pago del préstamo. Los herederos tienen la opción de que el prestamista maneje la venta para su pago. Una vez más, este escenario se ha mitigado sustancialmente con los cálculos del factor límite principal o PLF en la última década.
¿Quién se beneficiaría de una hipoteca inversa?
¿Es una hipoteca inversa adecuada para usted? La respuesta depende de sus necesidades exactas y de su situación financiera. Primero, debe cumplir con los criterios descritos anteriormente para calificar para una hipoteca inversa. Pero suponiendo que califica, descubrirá que una hipoteca inversa puede ser una ventaja particular si usted:
- Aprobar una evaluación financiera (un cálculo de ingresos residuales mensuales para determinar que los prestatarios pueden mantener el pago de impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda, HOA (si corresponde) y gastos de manutención estándar mientras viven en el lugar)
- Tener un valor acumulado significativo de la vivienda (según la edad para determinar el PLF)
- Planificar vivir en el lugar, ya que esto solo está disponible en su residencia principal.
- Le gustaría acceder a fondos libres de impuestos desde el valor neto de su vivienda para usarlos como desee
Idealmente, su vivienda debe pagarse en su totalidad para obtener el máximo beneficio de una línea de crédito de hipoteca inversa o la opción de pago mensual, pero aún obtendrá las recompensas si tiene un valor acumulado sustancial en su vivienda, lo que puede permitirle cancelar su hipoteca actual y ya no tener pagos mensuales. Por otro lado, una hipoteca inversa puede no ser la mejor opción si tiene un valor acumulado de la vivienda bajo o si planea abandonar su vivienda en un futuro cercano.
3 Tipos de hipotecas inversas
Las hipotecas inversas funcionan de manera diferente según el tipo de programa de préstamo que elija. Asegúrese de examinar cada tipo de hipoteca inversa para ver qué opción puede ser adecuada para usted.
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Hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM)
Una hipoteca de conversión sobre el valor acumulado de la vivienda no solo es el tipo más común de hipoteca inversa, sino también la única asegurada por el gobierno federal.
Respaldado por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA), este préstamo le permite pedir prestado hasta $1,149,825 (al 2024). Puede elegir cuotas mensuales iguales de por vida o durante un plazo de préstamo específico, obtener una línea de crédito que crezca mensualmente a un porcentaje, o puede recibir los fondos en una sola suma global.
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Hipoteca inversa de un solo propósito
En una hipoteca inversa de un solo propósito, su prestamista puede estipular para qué se pueden utilizar los fondos. Por ejemplo, puede utilizar este préstamo para cubrir reparaciones de viviendas, impuestos sobre la propiedad, primas de seguro u otros gastos definidos.
Estos programas de préstamos no son tan comunes como otros y generalmente son ofrecidos por organizaciones sin fines de lucro o agencias gubernamentales locales como una forma de ayudar a las personas mayores que luchan con los gastos del hogar.
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Hipoteca inversa de propiedad exclusiva
Las hipotecas inversas de propiedad exclusiva son programas hipotecarios que no están asegurados por el gobierno federal. Estos programas de préstamos son ofrecidos por prestamistas privados y pueden incluir tasas de interés más altas.
La ventaja de una hipoteca inversa de propiedad exclusiva es que generalmente puede recibir un monto de préstamo superior al estándar establecido por el gobierno de los EE. UU. Es probable que reciba su préstamo en forma de una sola suma global en lugar de cuotas.
¿Cuál es el beneficio de una hipoteca inversa?
Para algunos adultos mayores, una hipoteca inversa puede ser realmente un vehículo financiero valioso. Una hipoteca inversa proporcionará beneficios que incluyen:
- Ingresos de jubilación complementarios para aumentar los ahorros y los beneficios del Seguro Social
- La capacidad de permanecer en su vivienda mientras utiliza el valor acumulado que ha acumulado
- Eliminación de su hipoteca existente, lo que significa que no habrá más pagos mensuales
- Para algunos préstamos, el préstamo está asegurado contra las caídas del mercado de la vivienda
- Para los préstamos HECM, tiene total flexibilidad en la forma en que utiliza los fondos
Dadas las tasas de inflación actuales, las personas mayorespueden aprovechar el valor acumulado de su vivienda a través de una hipoteca inversa para financiar sus años de jubilación mientras viven en el lugar.
¿Cuál es la desventaja de una hipoteca inversa?
A pesar de estas ventajas, una hipoteca inversa no es para todos. Las hipotecas inversas tienen las siguientes desventajas:
- Una disminución en el valor acumulado de su vivienda si decide no realizar pagos
- Existen costos de cierre, pero generalmente pueden financiarse dentro del préstamo
- Posibilidad de que el saldo del préstamo aumente con el tiempo
- Patrimonio más pequeño para sus herederos
Además, todos los programas de HECM o de hipoteca inversa de propiedad exclusiva tienen ciertos requisitos que algunos programas de préstamos convencionales no tienen. Por ejemplo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano requiere una sesión de asesoramiento para que todos los prestatarios califiquen para una hipoteca inversa. Esto generalmente se realiza por teléfono con una agencia de asesoramiento calificada del HUD que usted puede elegir.
Cosas a las que estar atento
Las hipotecas inversas son una industria altamente regulada, y siempre debe hablar con un oficial de préstamos autorizado dentro de una compañía hipotecaria de gran reputación. Hay actores inescrupulosos que afirman ser capaces de utilizar hipotecas inversas para ayudar a las personas mayores con ejecuciones hipotecarias pendientes. Como se indicó anteriormente, esta es una industria altamente regulada para las protecciones de los prestatarios y existen pautas que impiden que algunas personas califiquen para el producto.
Algunos ejemplos incluyen, estar actualmente dentro de procedimientos de quiebra, incumplimientos previos de otras deudas federales y estar incluido en el CAIVRS (Sistema de Informes de Verificación de Alerta de Crédito), o no aprobar la evaluación financiera para la calificación. Si alguien afirma poder salvarlo de la ejecución hipotecaria, siempre es aconsejable hacer su extensa diligencia debida y que alguien en quien confíe consulte con usted.
Requisitos de hipoteca inversa
Para calificar para una hipoteca inversa, debe cumplir con los siguientes criterios:
- Debe tener al menos 62 años de edad *Algunos productos patentados en ciertos estados tienen una edad mínima de 55 años
- La casa debe ser su residencia principal
- No debe adeudar deuda federal (préstamos estudiantiles, impuesto sobre la renta)
- La propiedad debe cumplir con los estándares de bienes raíces requeridos
Para una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM), el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU. exige que los prestatarios asistan a una sesión de asesoramiento sobre hipoteca inversa y se sometan a una evaluación financiera para garantizar que sean financieramente elegibles para una hipoteca inversa.
Tenga en cuenta que seguirá pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro para propietarios de vivienda, tal como siempre lo haría. Hay algo dentro del programa llamado Lifetime Expectancy Set Aside (LESA) que permite configurar una cuenta de depósito en garantía para que el prestamista pague los impuestos sobre la propiedad y los pagos del seguro de vivienda, pero usted debe tener suficiente capital para que esto se establezca. Es posible que también deba pagar cualquier cargo inicial o costo de cierre cuando configure su hipoteca inversa.
¿Se debe pagar la totalidad de su vivienda para calificar?
No. Una hipoteca inversa puede cancelar su hipoteca existente, entonces el saldo puede ser suyo. Pero es por eso que necesita al menos el 50% del valor acumulado de su vivienda, con mayores niveles de valor acumulado que logren los mayores beneficios. El PLF se calcula con el valor de la vivienda y la edad del prestatario más joven. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, más capital monetario se podrá acceder dentro del préstamo.
Alternativas de préstamos
Si no está seguro de si una hipoteca inversa es su mejor opción, podría considerar otras alternativas que le permitan convertir el valor acumulado de su vivienda en efectivo.
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HELOC (línea de crédito con respaldo hipotecario)
Una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) le permite convertir el valor acumulado de su vivienda en una línea de crédito, a diferencia de una tarjeta de crédito personal. Durante el período de retiro, puede pedir dinero prestado hasta cierto límite de crédito y luego pagar el saldo para crear una línea de crédito renovable.
La flexibilidad de esta opción la convierte en una de las mejores alternativas de hipoteca inversa. Para devolver el préstamo, simplemente pagará el monto que pidió prestado, más los intereses. Solo tenga en cuenta que es posible gastar en exceso, lo que puede afectar su crédito e incluso poner en peligro su vivienda.
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Refinanciamiento
Los adultos mayores también pueden considerar una de las muchas
El refinanciamiento es una opción confiable con tasas de interés bajas y cargos predecibles. Pero asegúrese de poder manejar los cargos adicionales y los costos de cierre junto con el pago del préstamo.
opciones de préstamos para refinanciamiento de vivienda. El refinanciamiento reemplaza su hipoteca existente por una nueva. Puede optar por una refinanciación con desembolso de efectivo, que le permite pedir prestado más que el valor de su vivienda y luego usar el exceso para cualquier fin que desee.
Envejecimiento en el lugar con el prestamista adecuado
Una hipoteca inversa puede ser una opción ideal para las personas mayores que buscan complementar sus ingresos de jubilación mientras permanecen en su hogar. Pero el truco es encontrar el prestamista adecuado que ofrezca tasas y términos favorables.
Al asociarse con un prestamista confiable y confiable, puede acceder a los fondos que necesita sin navegar por la complejidad de los programas de préstamos respaldados por el gobierno o ser víctima de posibles tergiversaciones. Elija el prestamista adecuado y descubra una forma completamente nueva de disfrutar de sus años dorados.
