¿Qué es una hipoteca con globo?

Algunos prestamistas hipotecarios pueden ofrecer un préstamo global sin necesidad de pagos, aunque usted aún acumulará intereses. No pagará nada durante el plazo del préstamo en sí, luego pagará el monto total del capital más intereses una vez que concluya el plazo. 

Este pago global es fácil de calcular. Simplemente tomará el precio de compra de la vivienda y agregará cualquier interés que genere durante todo el préstamo. Por ejemplo, imagine que compra una vivienda por $300,000 con un plazo de préstamo de 10 años y una tasa de interés fija del 7.88%. Una vez que el plazo de su préstamo haya aumentado, deberá un total de $434,551, que representa el precio de la vivienda más 10 años de interés. 

En una estructura de pago de intereses solamente, los prestatarios solo pagarán intereses sobre el préstamo durante el plazo del préstamo. Al final del plazo del préstamo, el prestatario será responsable de pagar el capital del préstamo. 

Suponiendo que usted paga todos los intereses sobre el préstamo, su pago global será simplemente el precio de compra de la propia vivienda. Si compra una vivienda por $300,000 con un plazo de préstamo de 10 años y una tasa de interés fija del 7.88%, realizará pagos mensuales de $1,121 (para cubrir el interés), después de lo cual pagará el capital en una suma global de $300,000. 

Esta estructura es la más directa. Un prestatario realizará pagos mensuales de acuerdo con el cronograma de pagos. Al final del plazo del préstamo, se debe realizar un pago único por el resto del préstamo. 

Dependiendo de su prestamista, es posible que realice pagos mensuales que reflejen un préstamo a 30 años, aunque su préstamo real sea mucho más corto. Si compra una vivienda por $300,000 con un plazo de préstamo de 10 años y una tasa de interés fija del 7.88%, su monto total será de $434,551. Sin embargo, realizará pagos mensuales de solo $2,176 durante los 120 meses del plazo de su préstamo, lo que da como resultado un total de $261,120. En ese momento, deberá la diferencia en el préstamo, que en este caso asciende a $173,431. 

La forma más directa de cancelar una hipoteca global es simplemente ahorrar su dinero cada mes y luego estar preparado para pagar su saldo restante cuando venza el pago global.  

Si tiene conocimientos sobre ahorrar e invertir durante el plazo de su préstamo, esta puede ser una buena opción. Pero asegúrese de tener un plan financiero seguro. De lo contrario, corre el riesgo de no tener suficiente dinero para cubrir el préstamo, lo que puede llevar a la ejecución hipotecaria. 

Las hipotecas globales también son ideales para aquellos que esperan una ganancia financiera futura. Por ejemplo, si está esperando una herencia, podría usar un préstamo global para comprar la vivienda y luego pagar el saldo una vez que reciba el dinero. Simplemente planifique bien para tener en cuenta los impuestos y otros cargos que puedan afectar su efectivo disponible. 

También tiene la opción de vender la vivienda antes de que venza el plazo de su préstamo. Puede utilizar los ingresos de la venta para pagar el saldo del préstamo global. Esa es una estrategia común para los inversionistas inmobiliarios, que utilizan préstamos globales para mantener los costos bajos al renovar una vivienda y luego voltearla para obtener una ganancia. 

La única desventaja es que el mercado inmobiliario puede enfriarse durante el plazo de su préstamo; esto puede crear una brecha entre su precio de venta y el saldo del préstamo. 

Otra opción es convertir el préstamo de una hipoteca global a otro tipo de préstamo para vivienda. La única trampa es que normalmente necesitará un crédito sólido e ingresos estables. 

Eso puede ser difícil con una hipoteca global, pero es posible que pueda explorar refinanciamientos de baja o ninguna renta variable  .  

Además, la pérdida de capital  debido a intereses acumulados. Puede perder el valor acumulado existente obtenido de su pago inicial o de sus pagos. Si el valor de su vivienda disminuye, puede anular cualquier valor acumulado que haya tenido, lo que dificulta la refinanciación. Solo recuerde que su nuevo préstamo puede generar un aumento sustancial en sus pagos mensuales. 

Las hipotecas globales no son fáciles de encontrar, ya que no cumplen con los requisitos de hipotecas calificadas (QM).  Los préstamos sin QM  tienen características que aumentan el riesgo de incumplimiento. Las reglas para los préstamos QM fueron establecidas por el Congreso y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB) después de la crisis financiera global que comenzó en 2007.