A menudo me preguntan si el proceso hipotecario y las tasas son diferentes para una cooperativa en comparación con otros tipos de propiedades. Generalmente, las tasas tienden a ser similares para una Cooperativa en comparación con otros tipos de propiedades. Con respecto al proceso de préstamo, hay 2 pasos para financiar un apartamento de cooperación de nuestro lado, y se requerirá un tercer paso del edificio en el que está comprando. Como resultado, el proceso de compra y cierre de un apartamento en cooperativa puede tomar desde 2-6 meses, dependiendo del comprador, el edificio y la junta directiva.
- Los requisitos hipotecarios para ingresos, activos y crédito tienden a ser los mismos para las transacciones cooperativas que para un condominio o vivienda unifamiliar. Sin embargo, ni los préstamos de la FHA ni del VA están disponibles para transacciones cooperativas, por lo que los productos de préstamo tienden a seguir las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac. Para la mayoría de las transacciones, esto significa una calificación crediticia mínima de 620 o más, una relación deuda-ingresos (Debt-to-Income Ratio, DTI) del 43 % y pagos iniciales de al menos el 5 %, aunque hay algunas excepciones a los requisitos de DTI y pago inicial.
- Además de tener que aprobar al comprador, el prestamista también deberá aprobar el edificio. Ese proceso de aprobación implica examinar los estatutos, las enmiendas, los aspectos financieros del edificio, la póliza de seguro principal, el presupuesto anual y un cuestionario que proporciona información no incluida en estos otros documentos. Los prestamistas generalmente quieren ver que la mayoría de las unidades están ocupadas por el propietario, que ninguna entidad posee más del 10 % de las unidades y que no hay litigios pendientes contra el edificio. Nuevamente, puede haber algunas excepciones a estos elementos y hay otras preguntas que debemos evaluar. En CrossCountry Mortgage, contamos con un equipo experimentado dedicado al proceso de aprobación cooperativa.
- El último paso es que el comprador obtenga la aprobación del edificio, generalmente a través de una entrevista de la junta cooperativa. Cada cooperativa es diferente: ocupantes, miembros de la junta, ubicación, etc. diferentes, por lo que cada cooperativa tendrá un conjunto único de estatutos y enmiendas. Por lo tanto, cada uno tendrá un umbral diferente para los pagos iniciales, las relaciones deuda-ingresos, los requisitos de calificación crediticia, las reservas (efectivo en el banco después del cierre) e incluso los intereses personales de los compradores (alguien que practica su guitarra eléctrica todos los miércoles en 2 a.m. puede encontrar algunas juntas reacias a obtener la aprobación de la Junta).
No es raro ver que los estándares para una cooperativa son más estrictos que los de un prestamista con respecto a DTI, crédito y activos, por lo que querrá hacer algunas preguntas adicionales por adelantado para asegurarse de que está mirando un apartamento en un edificio en el que su solicitud debe ser aprobada. En la mayoría de los casos, el agente de bienes raíces que representa al vendedor puede proporcionar una copia, o al menos una idea, de las pautas para el pago inicial, DTI, crédito y reservas. El proceso de aprobación de la Junta de Cooperativas seguirá los Estatutos para orientación, pero puede haber elementos del proceso de aprobación que sean algo subjetivos, por lo que el comprador puede tener que pasar por una entrevista cara a cara con la Junta antes de que pueda determinarse si una transacción puede cerrarse o no.
Es importante tener en cuenta que si se requiere una entrevista con la Junta, generalmente solo se programará después de que emitamos la carta de compromiso hipotecario. También es importante tener en cuenta que la solicitud de la Junta de Cooperativas a menudo es extensa con una cantidad significativa de detalles requeridos y deberá completarla para programar su entrevista. Querrá asegurarse de trabajar con un agente de bienes raíces que esté bien familiarizado con la presentación de solicitudes de la Junta para que se presente correctamente a tiempo y en el primer intento.
En la mayoría de los casos, lo mejor que se puede hacer para prepararse para comprar un departamento de cooperación es iniciar el proceso de aprobación previa. Es en ese momento que podemos tener una conversación sobre cuáles son sus puntajes de crédito, su relación deuda-ingresos, su nivel de comodidad con los pagos mensuales, etc. Si desea una derivación a un agente de bienes raíces que se especialice en transacciones cooperativas en su vecindario, probablemente también pueda ayudarlo con eso. No dude en llamarme al (917) 277-3363 o puede enviarme sus preguntas por correo electrónico a pat.lavell@ccm.com.