Hipoteca inversa frente a HECM: ¿Cuál es la diferencia? 

Si bien los términos “hipotecas inversas” e “hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda o HECM” generalmente se utilizan indistintamente, no son los mismos. Si está considerando solicitar un préstamo de hipoteca inversa, es vital conocer la diferencia entre una HECM y otras hipotecas inversas para que pueda elegir el préstamo adecuado al aprovechar el valor acumulado de su vivienda.

Las hipotecas inversas, específicamente las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM), se han vuelto más atractivas que nunca para la multitud de personas de 62 años y mayores. Las personas en esta demografía tienden a tener mucho capital en sus viviendas y también tienen el deseo de complementar sus ingresos mensuales fijos. Esta guía compara las hipotecas inversas con las HECM, analiza cómo funcionan estos productos y describe el proceso de pago. 

Las diferencias clave entre una HECM y las hipotecas inversas son: 

• Las hipotecas inversas están disponibles para consumidores de 55 años o más en la mayoría de los estados, mientras que las HECM solo están disponibles si usted tiene 62 años o más. 
• Las HECM tienen más flexibilidad en sus opciones de pago, mientras que las hipotecas inversas solo ofrecen una única suma global en la mayoría de los casos. 
• Las HECM tienen requisitos de elegibilidad más estrictos que otras hipotecas inversas. 

Las hipotecas inversas permiten a los propietarios de viviendas aprovechar el valor neto de sus viviendas para recibir fondos de un prestamista. Por lo general, el prestamista desembolsará estos fondos en un solo pago único. El saldo del préstamo aumentará continuamente a medida que acumule intereses, pero los propietarios de vivienda no están obligados a realizar pagos hipotecarios mensuales. 

Las hipotecas tradicionales y las hipotecas inversas son similares en algunas formas clave. En ambos casos, el propietario utiliza su residencia como garantía para asegurar fondos. El título también permanecerá a nombre del propietario, ya sea que tenga una hipoteca tradicional o inversa. 

Pero aquí es donde terminan las similitudes. Las hipotecas inversas son una clase única de productos de préstamos hipotecarios. 

Existen tres tipos de hipotecas inversas: 

• Hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM) 
• Hipotecas inversas de propiedad exclusiva 
• Hipotecas inversas de un solo propósito 

Las hipotecas inversas de un solo propósito son bastante poco comunes. Esto se debe a que los destinatarios solo pueden usar los fondos para un propósito, como realizar el mantenimiento del hogar o pagar impuestos sobre la propiedad. El prestamista debe aprobar el propósito previsto y el propietario de la vivienda debe proporcionar pruebas de que los fondos se utilizaron para dicho propósito. 

Las hipotecas inversas de propiedad exclusiva son una forma de préstamo privado. Están asegurados y son proporcionados por instituciones financieras privadas, y el gobierno federal no los respalda. Las hipotecas inversas de propiedad exclusiva tienen dos beneficios clave: los fondos se pueden utilizar para prácticamente cualquier cosa, y el propietario puede tener tan solo 55 años de edad, según su estado. 

Para ser elegible para una hipoteca inversa, debe ser propietario de su vivienda directamente o tener un saldo restante bajo en su hipoteca existente. Los fondos del pago de la hipoteca inversa deben utilizarse para liquidar cualquier saldo restante cuando cierre su préstamo. 

Al solicitar una hipoteca inversa, puede elegir entre un pago de suma global o una línea de crédito. 

Un pago de suma global tiene el costo general más alto porque pagará intereses sobre el monto total del préstamo tan pronto como cierre. Por el contrario, el saldo de su préstamo aumentará lentamente si opta por otras opciones de pago que podrían estar disponibles en su ubicación. 

Una hipoteca de conversión sobre el valor acumulado de la vivienda es un tipo específico de hipoteca inversa. Es único porque está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Esto ofrece ciertas protecciones para los prestatarios y sus herederos. Para acceder a este producto de préstamo asegurado federalmente, los prestatarios deben tener 62 años o más. 

Al igual que con otras hipotecas inversas, los fondos de HECM deben utilizarse para liquidar el saldo restante del préstamo si el propietario de la vivienda no es el propietario de la residencia. Desde allí, los fondos se desembolsarán al propietario de la vivienda. 

Los prestatarios de HECM no tienen que realizar pagos hipotecarios mensuales. Sin embargo, el saldo de su préstamo puede continuar aumentando hasta que ya no sean propietarios de la vivienda. La cantidad de fondos que puede recibir un prestatario depende de tres factores: 

• La edad del prestatario más joven 
• Tasa de interés esperada 
• Valor hasta el límite de préstamo nacional de la FHA de $970,800

Las HECM están diseñadas para complementar los ingresos de aquellos que se preparan para la jubilación o que ya están jubilados. Si bien los prestatarios de HECM no están obligados a realizar pagos hipotecarios, deben continuar pagando el seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad. También están obligados a mantener su residencia para que conserve su valor. 

Algunos prestatarios eligen realizar pagos, aunque no están obligados a hacerlo. Estos pagos podrían reducir el monto de interés o el saldo general del préstamo. 

Por lo general, los préstamos HECM deben pagarse en su totalidad cuando el propietario de la vivienda realiza una de las siguientes acciones: 

• Fallece 
• Vende la residencia 
• Se muda fuera de la casa 

Los herederos del prestatario no están obligados a pagar el préstamo. En cambio, pueden elegir entregar la propiedad al prestamista. 

Algunos requisitos de elegibilidad para las HECM incluyen: 

• Tener 62 años o más 
• Usar el hogar como su vivienda principal 
• Poseer su vivienda directamente o tener un valor acumulado significativo 
• Poder pagar impuestos sobre la propiedad y seguro de vivienda 

Para aquellos que cumplen con estos requisitos, las HECM son el tipo más seguro de hipoteca inversa y la forma más práctica de complementar 

Tiene varias opciones cuando se trata de pagar su hipoteca inversa. Si permanece en la vivienda por el resto de su vida, el prestatario o su patrimonio tendrán la tarea de liquidar el saldo del préstamo. Pueden hacerlo de una de tres maneras: 

• Comprar la vivienda por el monto pendiente del préstamo 
• Vender la casa y conservar cualquier producto restante 
• Firmar la escritura al prestamista 

Ya sea que esté investigando hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda para usted o un ser querido, estos productos financieros son una de las mejores maneras de complementar los ingresos durante la jubilación. Los préstamos HECM protegen a los prestatarios y sus herederos mientras les proporcionan a los jubilados los fondos que necesitan para disfrutar de sus años dorados.