¿Qué son los préstamos de la FHA?
Los préstamos de la FHA son aquellos respaldados por la Administración Federal de Vivienda de los EE. UU. Este programa de préstamos está diseñado para ayudar a los prestatarios con ingresos más bajos o puntajes de crédito más bajos a calificar para ser propietarios de una vivienda, incluidos los compradores de vivienda por primera vez.
Esto se debe a que los requisitos de préstamos de la FHA son más relajados que los
programas de préstamos convencionales tradicionales. Por ejemplo, si su puntaje de crédito es tan bajo como 500-579, puede obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial de solo el 10%. Si su puntaje de crédito es de 580 o superior, solo deberá realizar un pago inicial del 3.5%.Requisitos de seguro hipotecario para un préstamo de la FHA
Los prestatarios que utilizan el programa de préstamos de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario, independientemente de cuánto sea el pago inicial. Estos pagos están diseñados para reducir el riesgo para los prestamistas que ofrecen este programa de préstamos. Veamos más de cerca los requisitos del seguro hipotecario para los préstamos de la FHA.
Los préstamos de la FHA requieren dos primas de seguro hipotecario distintas y diferentes:
- Un MIP por adelantado (UFMIP) (generalmente el 1.75% del monto total del préstamo) es un cargo único cobrado al cierre del préstamo. Esta cobertura puede pagarse en efectivo al momento del cierre del préstamo o, en general, agregarse al monto del préstamo para reducir el monto de efectivo requerido para el cierre.
- Un MIP anual (históricamente del 0.50% al 1.05%) se calcula dividiendo la prima anual del seguro hipotecario por 12 y se cobra con los pagos hipotecarios mensuales de los prestatarios.
Los préstamos convencionales requieren un pago similar llamado Seguro Hipotecario Privado (PMI) para prestatarios cuyos pagos iniciales son inferiores al 20%. La diferencia es que estos pagos de PMI finalmente desaparecen una vez que el prestatario alcanza ciertos umbrales (es decir, posición de capital, historial de pagos hipotecarios y sazonamiento del préstamo).
Sin embargo, los préstamos de la FHA requieren que si usted realiza un pago inicial inferior al 10%, continúe pagando estas primas del seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo. Cuando realice un pago inicial superior al 10%, realizará los pagos mensuales anuales del MIP durante 11 años.
Si bien los compradores con ingresos más bajos y/o puntajes de crédito más bajos pueden utilizar un préstamo de la FHA para ingresar al mercado de la vivienda, sus pagos mensuales y el monto total a pagar pueden ser comparativamente más altos que un préstamo convencional.
Primas de seguro hipotecario más bajas
El 22 de febrero de 2023, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD) redujo las primas anuales del seguro hipotecario en 30 puntos básicos. Para la mayoría de los compradores de viviendas, esto reducirá las tasas del seguro hipotecario de la FHA de 0.85 a 0.55 puntos básicos. Veamos un ejemplo de los ahorros: En un préstamo de $200,000 , 30 puntos básicos equivalen a $600. Los $600 divididos por 12 meses equivalen a un ahorro de $50 al mes en el pago mensual de su hipoteca.
Este nuevo MIP anual más bajo cierra la brecha entre el costo de un préstamo hipotecario convencional tradicional y el uso del programa de la FHA.
Los beneficios de tasas hipotecarias más bajas
Esta nueva decisión proporciona un rayo de esperanza a muchos compradores de vivienda por primera vez.
De acuerdo con una encuesta 2022 sobre CNBC, aproximadamente tres cuartos de los estadounidenses (74%) consideran que ser propietario de una vivienda es el pináculo del sueño estadounidense. Sin embargo, la misma encuesta revela que los adultos jóvenes son reacios a comprar una vivienda debido a inquietudes de asequibilidad, con un 69% dispuestos a tomar medidas drásticas (como mudarse a un estado diferente) para mejorar sus posibilidades de comprar una vivienda.
Estas inquietudes no carecen de mérito. Según datos de Zillow, las viviendas unifamiliares se vendieron a un precio promedio de $348,000 en 2022. Y si bien no se espera que los precios de las viviendas aumenten abruptamente, no hay indicios de que bajarán pronto.
Según USA Today, aproximadamente cuatro de cada cinco prestatarios de la FHA son compradores por primera vez. Estos programas de préstamos benefician a muchas personas de color, la reciente reducción también apoyará una mayor equidad social entre las poblaciones marginadas.
Los pagos mensuales más bajos pueden proporcionar un espacio de respiración muy necesario, especialmente mientras los consumidores continúan luchando con una inflación récord.
Detalles de la reducción del MIP
¿Qué pueden esperar los prestatarios de la reciente decisión del HUD? Estos son algunos detalles adicionales relacionados con la reducción de la tarifa.
Alternativas a los préstamos de la FHA
Los compradores por primera vez tienen varias opciones de préstamo que no requieren un pago inicial. Por ejemplo, los préstamos del USDA no requieren pagos iniciales para viviendas en áreas rurales o suburbanas que califiquen. Además, los préstamos de VA sin pagos iniciales están disponibles para miembros actuales o anteriores del ejército de los EE. UU. (y sus cónyuges).
Su estado o ciudad puede tener subvenciones o programas adicionales para ayudar a los compradores por primera vez o de bajos ingresos. Si necesita ayuda para decidir qué opciones son adecuadas para usted, consulte con un oficial de préstamos local.
