¿Cuál es la diferencia entre hipotecas con tasa fija y ajustable?
Las principales diferencias entre las hipotecas ARM y las hipotecas con tasa fija se encuentran en su estructura detasa de interés hipotecario :
- Hipoteca de tasa fija: ofrece al comprador de vivienda una tasa de interés que permanecerá constante durante el plazo del préstamo, proporcionando la previsibilidad y la seguridad que muchos compradores prefieren
- ARM: generalmente ofrece una tasa de interés inicial más baja, pero presenta al comprador de vivienda la posibilidad de tasas más altas durante cada período de ajuste de tasa programado durante el plazo del préstamo.
Comparación de hipotecas ARM frente a hipotecas de tasa fija
| Hipoteca con tasa ajustable (ARM) | Hipoteca con tasa fija |
|---|---|
| Inicialmente tasas de interés más bajas, pero pueden aumentar con el tiempo | Las tasas de interés se mantienen constantes durante todo el plazo del préstamo |
| Riesgo de fluctuaciones en las tasas de interés; los pagos pueden aumentar | Se elimina el riesgo de tasa de interés; los pagos siguen siendo predecibles |
| Los pagos mensuales pueden cambiar periódicamente en función de los ajustes de la tasa de interés | Pagos mensuales fijos durante todo el plazo del préstamo, lo que proporciona estabilidad |
| La duración del plazo puede ofrecer períodos iniciales de tasa fija más cortos | Generalmente se ofrece con plazos fijos de 15, 20o 30 años |
| Pagos iniciales potencialmente más bajos, beneficiosos para la propiedad a corto plazo | Pagos iniciales más altos, pero proporcionan estabilidad de costos a largo plazo |
| Puede no ser adecuado para la propiedad a largo plazo debido a posibles aumentos de las tasas | Más adecuado para la propiedad a largo plazo |
¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM), a veces denominada hipoteca de tasa variable, es un préstamo hipotecario con tasa de interés variable. La mayoría de las ARM utilizan un modelo híbrido que combina una tasa de interés inicial más baja seguida de ajustes de tasa programados durante el plazo restante.
¿Cómo funciona una hipoteca de tasa ajustable?
La mayoría de las ARM cuentan con una combinación de una tasa fija inicial durante un período definido, seguida de ajustes de tasa variable, hacia arriba o hacia abajo, de manera programada. Estos ajustes variables se calculan utilizando un índice de tasa financiera independiente, como la Tasa de Financiamiento Nocturno Garantizada (SOFR) más un margen definido por el prestamista que se establece al inicio del préstamo. La mayoría de las ARM incluyen límites de cambio de tasa por período de ajuste, así como durante todo el plazo del préstamo.
Tipos de ARM disponibles
Aquí hay varios tipos de ARM disponibles, los más comunes son 3/6, 5/6, 7/6y 10/6. El primer número representa el período durante el cual se fijará su tasa de interés. El segundo número representa la frecuencia con la que su tasa de interés puede cambiar después de que venza el período fijo.
- ARM3/6 : Una ARM 3/6 es un préstamo hipotecario con una tasa de interés fija durante los primeros tres años (“3”) seguido de ajustes semestrales (“6”) durante el plazo restante.
- ARM5/6 : Una ARM 5/6 es un período de préstamo a tasa fija de cinco años seguido de ajustes semestrales durante el plazo restante.
- ARM7/6 : Una ARM 7/6 es un período de préstamo a tasa fija de siete años seguido de ajustes semestrales durante el plazo restante.
- ARM10/6 : Una ARM 10/6 es un período de préstamo a tasa fija de 10 años con ajustes semestrales al plazo restante a partir de entonces.
¿Qué sucede con mi tasa de interés?
Después de su período de tasa fija, su tasa de interés puede aumentar o disminuir cada año durante los años restantes de la hipoteca. Sin embargo, se establecen límites en su ARM para protegerlo contra estos posibles aumentos.
- Un tope de ajuste inicial limita cuánto puede aumentar su tasa la primera vez que se ajusta. Por ejemplo, el límite inicial de una ARM 5/6 estándar es del 2%, lo que significa que su tasa de interés no puede aumentar más del 2% en su primer período de ajuste.
- Un tope periódico limita cuánto puede ajustar su tasa en fechas de ajuste específicas.
- Un tope de por vida limita cuánto puede aumentar su tasa durante la vigencia de su préstamo.
¿Cuánto será mi pago de hipoteca ajustable?
Para una hipoteca de tasa ajustable, el índice es una tasa de interés de referencia que refleja las condiciones generales del mercado, y el margen es un número establecido por su prestamista cuando solicita su préstamo. El índice y el margen se suman para convertirse en su tasa de interés cuando vence su tasa inicial.
Dependiendo de la dirección que hayan tomado las tasas de interés, estos restablecimientos pueden dar lugar a pagos mensuales más altos o más bajos. Una calculadora de hipoteca de tasa ajustable puede ayudar a los compradores de vivienda a comprender los términos de sus préstamos al mostrar qué pagos mensuales se realizarán en diferentes escenarios.
¿Por qué un comprador elegiría una ARM?
Muchos compradores de vivienda se sienten atraídos por las ARM debido a los beneficios que proporcionan durante el período inicial de tasa fija. Estos incluyen:
- Pagos de préstamos más bajos
- Capacidad para aplicar ahorros iniciales a otras necesidades
- Menor costo general del préstamo si el consumidor planea vender/mover a una vivienda más grande antes de un ajuste de tasa programado (Nota: Algunas ARM incluyen una multa por cancelación anticipada)
- Posibilidad de ahorros adicionales si las tasas se ajustan hacia abajo
La principal desventaja de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) frente a una hipoteca fija es el riesgo de aumentar las tasas de interés después de que finalice el período introductorio de tasa fija. Esto puede conducir a pagos mensuales significativamente más altos que pueden afectar su presupuesto.
Pensamientos finales
Consultar con un profesional experto es la mejor manera de encontrar la opción adecuada para su situación particular. Los compradores de vivienda que planean quedarse en sus nuevas viviendas a largo plazo y/o tienen poca tolerancia al riesgo probablemente puedan ser mejor atendidos por una hipoteca de tasa fija.
Sin embargo, una hipoteca de tasa ajustable es una excelente opción para los compradores de vivienda que buscan una tasa de interés inicial más baja combinada con flexibilidad adicional para alinearse con sus necesidades financieras únicas.
