Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda

La precalificación es una determinación del monto del préstamo que es probable que reciba. No es una garantía de aprobación. Para obtener la precalificación, generalmente es entrevistado por un oficial de préstamos autorizado que determina el monto de la precalificación. Se le emitirá una carta con esta información que puede presentar al hacer una oferta de vivienda. Es importante comprender que la precalificación no implica ninguna obligación del prestamista de que usted será aprobado. 

La aprobación previa es más exhaustiva que la precalificación. Para obtener la aprobación previa, debe presentar una solicitud y verificar su historial crediticio y financiero. Después de recibir su certificado de aprobación previa, está en una posición más sólida para cerrar antes y negociar un mejor precio. Se recomienda enfáticamente que busque aprobación previa si está comprando una casa. 

Aprobación previa frente a precalificación

La ubicación es clave. Factores como la tasa de delitos, las calificaciones de las escuelas públicas, los horarios de viaje diario a las áreas metropolitanas circundantes, así como las cercanías a parques locales, bibliotecas, piscinas, estadios deportivos, iglesias, restaurantes y centros comerciales son esenciales en la valoración de precios de los bienes raíces. Lo mejor es considerar la ubicación tanto como la condición de una casa cuando está buscando hacer una compra.

Cómo encontrar el hogar adecuado

• Comprobante de ingresos: encuentre y haga copias de sus recibos de pago. 
• Información fiscal: reúna sus declaraciones de impuestos y W-2s, 1099s de los últimos 2 años. Si usted es un trabajador independiente o un contratista independiente, deberá proporcionar su información 1099-MISC. 
• Detalles de crédito: realizaremos una verificación de crédito cuando presente su solicitud. 
• Documentación de deuda: se le pedirá que proporcione documentación sobre sus compromisos financieros pendientes. Reúna materiales sobre su hipoteca actual, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y cualquier otra deuda. 

Los puntos son intereses prepagados que puede pagar por adelantado. Puede pagar puntos para obtener una tasa más baja en hipotecas con tasa fija  y tasa electrónica ajustable, pero los puntos cobrados para reducir la tasa pueden variar según el tipo de préstamo. Un punto equivale al 1 % del monto de la hipoteca. (Ejemplo: $100,000 monto de hipoteca = $1,000 punto)

Depende de su situación particular. Se deben considerar tres factores principales al decidir si se deben pagar los puntos: 

1. ¿Cuánto puede pagar por adelantado? 
2. ¿Cuánto tiempo espera realizar pagos de su hipoteca? 
3. ¿Cuál es la duración de su préstamo y cuánto tiempo planea vivir en la vivienda? 

Muchas personas que buscan una hipoteca a largo plazo optan por pagar puntos para facilitar sus pagos mensuales. Las personas que miran una hipoteca con un plazo más corto o que buscan quedarse en la casa durante un período más corto a menudo optan por hacer un pago inicial más grande en lugar de pagar puntos. 

La tasa de interés de la hipoteca no siempre  es el factor más importante para seleccionar una hipoteca. Quiere asegurarse de hacer negocios con un negocio confiable y de buena reputación. Un prestamista confiable podrá proporcionar todos los detalles de su préstamo, incluida la aprobación previa, por escrito. Cuando busque un proveedor hipotecario, no olvide pedir recomendaciones a amigos y familiares. Aunque las reseñas en línea están disponibles, es posible que no sean tan exhaustivas como escuchar comentarios de las personas que conoce. También es razonable que si las personas más cercanas a usted estaban contentas con su experiencia, usted también lo estará. 

Además, asegúrese de comprender el costo total del préstamo y de sentirse cómodo con todos los términos. Por ejemplo, las sanciones por pago anticipado, un requisito de pago inicial grande o pagos mensuales más grandes pueden hacer que el préstamo sea menos que ideal, independientemente de la tasa de interés. 

• Formulario 1003 : La solicitud de préstamo residencial, incluido el aviso de Préstamo justo, la hoja de información del préstamo y la autorización de crédito adjuntos.Nota: No utilice el blanqueamiento en esta documentación. Los errores deben tacharse y escribir sus iniciales. 
• Copias de W-2s o declaraciones de impuestos de los 2 años anteriores. 
• Si es propietario de unidades de alquiler, proporcione el contrato de alquiler y las declaraciones de impuestos más recientes de los últimos 2 años. 
• Sus últimos 3 estados de cuenta bancarios junto con los estados de cuenta más recientes de cualquier fondo mutuo, IRA/401(k) o cuentas de acciones. 
• Acuerdo de conciliación y sentencia de divorcio (si corresponde). 
• Carta en la que se explica cómo planea utilizar los fondos de refinanciamiento si está buscando un refinanciamiento con desembolso de efectivo. 
• Los ciudadanos no estadounidenses deben presentar su tarjeta verde o visa H-1 o L-1. 
• Si se ha declarado en quiebra, presente un cronograma de acreedores, un aviso de baja y una declaración. 
• Si está solicitando un segundo préstamo, incluya el primer pagaré hipotecario. 
• Es posible que estos documentos no sean exhaustivos, pero al tenerlos a mano, acelerará la solicitud. 

Después de seleccionar y solicitar un préstamo, comienza el proceso de aprobación. Para la aprobación, debemos verificar su crédito, historial de empleo, activos, valor de la propiedad y cualquier otra cosa requerida por sus circunstancias particulares. 

FICO significa Fair Isaac Corporation. Esta compañía es pionera y líder en calificación crediticia. Su puntaje FICO es un número que indica a los acreedores qué tan probable es que usted pague sus deudas. 

FICO y las agencias de crédito no divulgan sus métodos exactos de cómputo. Sin embargo, la mayoría de los puntajes de crédito se calculan a través de modelos que asignan puntos a diferentes factores de su historial de crédito para predecir mejor el desempeño futuro. Existen muchos factores comúnmente analizados en su historial de crédito, entre ellos: 

• Historial de pagos 
• Historial de empleo 
• Cuánto tiempo ha tenido crédito 
• Cuánto crédito ha utilizado en comparación con cuánto tiene disponible 
• Cuánto tiempo ha vivido en su residencia actual 
• Eventos crediticios/financieros negativos, como cobranzas, quiebras, reclasificaciones como pérdida, etc. 

• Información de identificación: número de Seguro Social, fecha de nacimiento, información de empleo (estos hechos no determinan factores en la calificación crediticia) 

• Una lista de deudas: cuántas líneas de crédito se han abierto y cerrado, tipos de líneas de crédito, un historial de cómo las ha pagado, límites de préstamos y saldos actuales 

• Información de registros públicos: facturas referidas a agencias de cobro, quiebras, ejecuciones hipotecarias, demandas, gravámenes, etc. 

• Consultas realizadas sobre su capacidad de crédito durante los últimos dos años: consultas voluntarias e involuntarias. 

Aumentar una calificación crediticia no siempre es fácil y no es algo que pueda hacerse de la noche a la mañana. Existen varias mejores prácticas de crédito que aumentarán su calificación con el tiempo: 

• Pague sus facturas a tiempo. Esto es extremadamente importante. Las cobranzas y los pagos atrasados pueden reducir sus puntajes de crédito. 
• Reduzca sus saldos de crédito. Las tarjetas de crédito al máximo reducirán su puntaje de crédito. 
• No solicite crédito con frecuencia. Esto se refleja mal en usted y en su calificación. 
• Establecer historial de crédito. 

¿Qué puntaje de crédito se necesita para un préstamo para vivienda?

Sí, los errores y el fraude deben informarse tanto a la agencia de informes de crédito que proporcionó el informe con el error o fraude, como al acreedor que proporcionó la información errónea o fraudulenta a la agencia de informes de crédito. En este momento, Experian y Equifax solo aceptan disputas a través de sus formularios en línea.TransUnion maneja disputas por teléfono, correo estándar y un formulario en línea. Le hemos proporcionado la siguiente información para acceder a estas agencias enmyFICO.com. 

• Equifax
• Experian
• TransUnion
  TransUnion Disputes
  2 Baldwin Place, P.O. BOX 1000
  Chester, PA 19022
  1-800-916-8800 

Aunque puede parecer intuitivo mover dinero en cuentas para mostrar solidez financiera, esto en realidad no es aconsejable. Todas las facetas de sus ingresos se considerarán al solicitar un préstamo. Es mejor no realizar ningún cambio financiero que pueda alterar su elegibilidad, especialmente colocar dinero de fuentes no rastreables en sus cuentas. Además, no cambie su empleo durante el proceso de préstamo para vivienda. El empleo estable puede ser un factor para determinar la calificación del préstamo. Por último, las compras grandes como automóviles, electrodomésticos o muebles pueden afectar negativamente el resultado del préstamo. 

Las tasas de interés cambian según las demandas del mercado. Cuando existe una alta demanda de préstamos, las tasas de interés aumentan para aprovechar un mercado activo. Si la demanda de hipotecas es baja, las tasas de interés disminuyen para atraer a nuevos clientes. 

La inflación también tiene un impacto importante en las tasas hipotecarias. La inflación está asociada con una economía en crecimiento. A medida que la economía crece, los precios de los bienes y servicios aumentan junto con ella. Esta inflación de precios afecta a los bienes raíces junto con todo lo demás, lo que aumenta el precio de las hipotecas. 

Por último, la Reserva Federal tiene la capacidad de influir en las tasas de interés con el fin de controlar la inflación y el empleo. Puede hacerlo aumentando o bajando la tasa de descuento e influyendo indirectamente en la dirección de la tasa de fondos federales. 

Tasas de interés hipotecario

Tal como su nombre lo sugiere, este es un préstamo en el que no paga puntos ni cargos por adelantado. Usted paga una tasa más alta y el prestamista acepta pagar los costos iniciales. Este es un préstamo popular para quienes compran una vivienda por primera vez con menos dinero en efectivo y desean limitar los cargos iniciales que pagan. También es un préstamo popular para las personas que buscan refinanciar. Dado que no hay cargos, no hay penalidad por refinanciar cada vez que las tasas de interés bajan, incluso si refinancia varias veces en un año. 

Los préstamos de cero puntos/cero cargos son particularmente útiles para las personas que no pasarán mucho tiempo en su casa. Si desea mudarse dentro de cinco años, este tipo de préstamo tiene pocas desventajas. Sin embargo, si permanece en la casa a largo plazo, finalmente terminará perdiendo dinero al pagar a una tasa más alta durante un período más largo. 

Un bloqueo de la tasa hipotecaria es una promesa para usted del prestamista de mantener una combinación específica de una tasa de interés y puntos durante un tiempo acordado (generalmente 10, 15, 30, 45 o 60 días) hasta que pueda cerrar su vivienda. La fijación de una tasa lo protege de los aumentos imprevistos en las tasas de interés que pueden ocurrir en los días o semanas previos al cierre, pero por el contrario, si las tasas caen, es posible que no pueda aprovechar las tasas más bajas. 

Los bloqueos de tasas dependen del tipo de programa de préstamo, las tasas de interés actuales, los puntos y la duración del bloqueo. Para mantener una tasa durante períodos de tiempo más prolongados, generalmente debe aceptar pagar puntos o tasas de interés más altas. 

Bloqueo de la tasa hipotecaria

Sí. Existe un mercado activo de hipotecas secundarias en el que los prestamistas e inversionistas compran y venden grupos de hipotecas. Si otra compañía compra su hipoteca, asume todos los términos y condiciones. Un nuevo prestamista no puede cambiar la tasa, los pagos ni ningún otro aspecto del acuerdo. Solo tendrá que enviar pagos al nuevo administrador del préstamo. 

En este caso, usted sigue estando obligado a realizar pagos. Por lo general, un prestamista que deja de operar se ve obligado a vender sus hipotecas a otros prestamistas. Los términos y condiciones no cambiarán, pero tendrá que enviar pagos al nuevo administrador del préstamo. 

El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista de los costos de la ejecución hipotecaria. Es posible que esté obligado a comprar PMI si no puede realizar un pago inicial suficiente de al menos el 20%. Al comprar PMI, tendrá acceso a una hipoteca sin tener que hacer un pago inicial grande, y el prestamista está asegurado en caso de que usted no cumpla con el préstamo. 

El precio de PMI es inversamente proporcional al tamaño de su pago inicial. Cuanto mayor sea su pago inicial, menor será el costo de PMI. 

Hable con su oficial de préstamos antes de realizar una compra grande. Mover dinero en sus cuentas o aumentar su relación deuda-ingresos podría afectar su préstamo. 

Hable con su oficial de préstamos si va a haber un cambio en su empleo. Es mejor tener un empleo estable durante al menos 2 años e ingresos verificables al solicitar un préstamo. 

Las inspecciones son importantes para comprender el estado de la casa. También pueden ser útiles cuando se trata de negociar con los vendedores, en términos de reducir el precio de la vivienda o agregar estipulaciones de servicio al contrato.